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观点:房贷利率市场化时代开启,房地产严控基调仍在持续

时间:2019-11-11 13:34:58 阅读:3605

半岛记者于洪亮

近日,国家统计局发布了2019年8月70个大中城市商品房销售价格变动情况。数据显示,70个大中城市新建商品房销售价格总体稳定。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,与上月持平。二线城市新建商品住宅销售价格上涨0.5%,比上个月下降0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,与上月持平。

在7月和8月经济数据全面下滑的背景下,政府加快了反周期调整。首先,8月17日,央行改革完善了贷款市场报价利率(lpr)形成机制,旨在大幅压低实际利率水平。第二是9月6日宣布全面削减和有针对性的削减。这两项措施今年会对房地产市场产生什么影响?让我们看看仲量联行的分析。

Lpr改革

仲量联行(Jones Lang LaSalle)认为,中国的上下贷款利率此前已经放开,但基准存贷款利率依然存在。由于大多数银行仍参照基准利率对贷款定价,这阻碍了市场利率向实体经济的传导,也是市场利率明显下降但实体经济感觉不够的一个重要原因。央行这次采用lpr改革将进一步降低贷款的实际利率。

但是,关于个人住房贷款利率,中央银行明确规定,从2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期的市场报价利率,利率下限将由各地根据当地房地产市场的变化,根据“城市政策”的原则确定。此外,现有个人贷款利率仍与原合同一致。

新旧抵押贷款利率之间的这种转换也被市场称为“锚定变化”。从各地的现状来看,全国各地个人住房贷款利率在“锚改”前后大致相同,没有明显波动,短期内不会对住房需求产生明显影响。

虽然lpr改革是为了降低实体经济的融资成本,但应该强调的是,lpr改革的主要好处是降低了企业部门的融资成本,而企业部门对住宅部门的实际影响很小。总的来说,当前以市场为导向的抵押贷款利率调整充分体现了“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策取向和意图。

恢复翻正反射

9月16日,央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,目标是仅在省级行政区域经营的城市商业银行存款准备金率下调1个百分点。这一轮将释放约9000亿元的长期资金,其中约8000亿元将全面释放,约1000亿元将定向释放。

此次降级可以被视为央行加大反周期调整力度,以保持合理和充足的流动性,并为高质量发展和供应方结构改革创造合适的货币和金融环境。然而,这并不意味着房地产市场将会有资金的大幅放松。相反,自7月份以来,房地产融资全面收紧。中国保监会和中国证监会先后出台文件,加强对银行贷款、信托、保险、海外债券等融资渠道的监管。1-8月,住房企业提供的资金同比增长6.6%,1-7月下降0.4个百分点,连续4个月下降。住房企业到位资金的增长率继续下降,表明房地产融资全面收紧的影响最近已经显现。今后,资金流入房地产市场的渠道将继续受到严格监管。

总体而言,经济增速全面放缓,房地产政策趋紧,住宅销售疲软。然而,政府仍然强调,它需要很大决心“不炒房子”和“不把房地产作为短期刺激经济的工具”。预计未来房地产投资和新建筑面积增速将继续放缓,住房企业融资将继续收紧,土地购买面积将继续回落。

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